25 Apr ASTE e TRASCRIZIONI: come evitare le trappole? – Valore Aggiunto Srl

Una delle tematiche fondamentali da analizzare in caso di acquisto di un’immobile all’asta è quella relativa alle trascrizioni presenti sull’immobile. Un “falso mito”, infatti, afferma che l’immobile in asta venga venduto “pulito” da tutte le trascrizioni: se questo è vero per pignoramento e ipoteche (ex art. 586 cpc), è altresì assolutamente falso per tutte le altre trascrizioni che possono gravare su di un cespite.

Acquistare un immobile gravato da una trascrizione può, successivamente, comportare la non rivendibilità dell’immobile e/o l’assoluta impossibilità di ottenere un mutuo per l’acquisto dello stesso: l’errore che spesso compie chi non è assistito da un consulente legale esperto, infatti, è quello di farsi guidare solo dal prezzo vantaggioso e/o dall’estetica dell’immobile, tralasciando un’analisi approfondita della perizia e dei documenti presenti nel fascicolo della procedura. Sorvolare questo è un errore madornale: infatti nelle aste da un lato l’offerta presentata è irrevocabile (ergo, se ce ne si accorge dopo, non è possibile tirarsi indietro), mentre dall’altro lato è esplicitamente esclusa la garanzia per vizi che, invece, trova applicazione nelle normali compravendite tra privati.

Non va dimenticato, poi, che le trascrizioni, per quanto riguarda gli immobili, possono avere sia efficacia costitutiva, sia efficacia prenotativa, e che una trascrizione è sempre preceduta da un atto pregiudizievole, volontario (es. preliminare trascritto) o giudiziario (es. domanda ex art. 2932 cod. civ) che sia.

Tradotto, questo può significare che in caso di acquisto di un immobile in asta gravato da una domanda giudiziale per la revoca di una donazione, o per l’esecuzione in forma specifica di un preliminare (azione ex. 2932 cod. civ.), o di un sequestro (inserisci link), trascritta prima del pignoramento, può comportare, oltre ai rischi sopradescritti, anche  il rischio di evizione, ossia di perdere l’immobile ad esito del giudizio da cui è derivata la trascrizione (e si tenga presente che anche la garanzia per evizione è esclusa, ndr).

Veniamo con ordine.

1. Cos’è la trascrizione?

La trascrizione è l’annotamento, in un pubblico registro, di un atto riguardante un bene immobile o un diritto immobiliare. La trascrizione ha come principale conseguenza il rendere conoscibile a chiunque la presenza di detto atto. Detta conoscenza è presunta, ossia una volta trascritto l’atto si presume che tutti i cittadini ne siano a conoscenza, sicchè nessuno può lamentarne successivamente l’ignoranza.

L’art. 2643 c.c. individua l’obbligo della trascrizione per una serie di atti relativi a beni immobili o diritti immobiliari, tra cui “i contratti, le sentenze o altri provvedimenti che trasferiscono o costituiscono diritti di proprietà o altri diritti reali immobiliari”

Principale effetto della trascrizione è, quindi, quello di risolvere i “conflitti tra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa” (Cass. n. 6152/1996). Detti conflitti vengono risolti a norma dell’art. 2644 c.c., che detta  il principio fondamentale della c.d. “priorità della trascrizione”, in base al quale chi trascrive per primo l’atto ha la preferenza rispetto ai diritti degli altri aventi causa (laddove tali diritti siano incompatibili): una volta eseguita la trascrizione, infatti, contro colui che ha trascritto per primo non può avere più effetto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, indipendentemente dal fatto che l’acquisto risalga a data anteriore.

Per alcuni diritti reali, come il diritto di proprietà su beni immobili, la trascrizione ha efficacia costitutiva: il diritto viene ad esistenza non con il pagamento del prezzo o con il possesso dell’immobile, ma con la trascrizione dell’atto che determina la titolarità del bene in capo al soggetto che lo ha trascritto.

Vi è poi la cosiddetta efficacia prenotativa della trascrizione, i cui due esempi più noti e di più ampia applicazione in sede di aste giudiziarie sono il contratto preliminare trascritto (2645bis cod. civ) e il sequestro (sia esso di matrice civile, sia esso di matrice penale). L’efficacia prenotativa determina che, per tutti gli atti per cui la trascrizione ha efficacia costitutiva (come i diritti reali su beni immobili), anche se l’atto definitivo avviene successivamente, gli effetti del definitivo retroagiscono al momento della trascrizione dell’atto presupposto (es. preliminare o domanda giudiziale).

Per fare un esempio di immediata lettura, prendiamo il caso di un immobile in cui il contratto preliminare sia stato trascritto anteriormente al pignoramento (circostanza frequente, specie nelle vendite esecutive che coinvolgono costruttori). Successivamente interviene il pignoramento, così che il promissario acquirente che aveva trascritto il preliminare conviene in giudizio il promissario venditore per l’esecuzione del preliminare stesso. Nel frattempo l’immobile va in asta e viene venduto. Tuttavia dopo l’asta – e dopo l’emissione del decreto di trasferimento – il promissario acquirente vince la causa e il giudice emette una sentenza con cui gli trasferisce la proprietà dell’immobile. In questo caso il promissario acquirente diverrà il proprietario dell’immobile in luogo dell’aggiudicatario dell’asta, in quanto gli effetti della sentenza retroagiscono alla data di trascrizione del preliminare, che è anteriore sia al pignoramento, sia all’emissione del decreto di trasferimento. L’aggiudicatario in tal caso non solo ha perso la casa, ma anche i soldi che ha versato alla procedura: ogni atto trascritto ha una presunzione di conoscibilità nei confronti di tutti (erga omnes) per cui non può né affermare che non lo sapeva nè può chiedere il risarcimento a nessuno.

Ecco perché sottovalutare l’analisi delle trascrizioni prima di partecipare a un’asta può essere rischiosissimo!

NB: in ogni caso l’efficacia di una trascrizione dipende dalla validità dell’atto soggetto a trascrizione. Sicchè ad esempio, per le domande giudiziali, la trascrizione è valida solo a condizione che il giudizio sia in corso, mentre se il giudizio è stato cancellato e/o estinto la trascrizione, pur esistente, è svuotata di ogni efficacia.

2. Il rapporto tra trascrizione e pignoramento

Mi si obietterà che con il pignoramento tutti gli atti di disposizione del bene sono inefficaci. Vero, verissimo. Ma hanno piena efficacia tutti gli atti trascritti prima, così come gli atti trascritti successivamente ma che sono giuridicamente conseguenti ad atti trascritti anteriormente (come nell’esempio di sopra). Il pignoramento ha, infatti, efficacia di vietare di alienare o comunque disporre del bene solo successivamente alla sua trascrizione, così come alla luce del combinato disposto degli art. 2913 e 2914 cod. civ. Tutti gli atti trascritti prima hanno piena e valida efficacia.

3. Conclusioni

In conclusione possiamo affermare che, nelle vendite esecutive, le trascrizioni seguono la seguente disciplina:

1. Ipoteche e pignoramenti: cancellati in seguito all’emissione del decreto di trasferimento (efficacia purgativa del decreto di trasferimento, 586 cod. civ.);
2. Trascrizioni anteriori al pignoramento: se riguardanti domande giudiziali, non possono essere cancellate con l’emissione del decreto di trasferimento, per cui andrà controllata caso per caso la loro efficacia nel concreto (es. se il giudizio sia o meno pendente). Se inefficaci, potranno essere cancellate successivamente con giudizio ad hoc. Se efficaci, astenersi dall’acquisto. Se riguardanti sequestri, bisogna verificare la natura del sequestro e se il sequestrante abbia o meno spiegato intervento nella procedura esecutiva;
3. Trascrizioni successive al pignoramento: inefficaci in ogni caso, almenochè non siano precedute da trascrizioni ad effetto prenotativo (vedi esempio sopra). Per tali trascrizioni ne viene normalmente ordinata la cancellazione con il decreto di trasferimento, ma anche in tal caso, se riguardano domande giudiziali, la cancellazione dovrà essere richiesta successivamente con giudizio separato, pur essendo le stesse inefficaci.

Come è facile intuire, trattasi di materia notevolmente complessa, che richiede una specifica preparazione giuridica onde evitare clamorose sviste. Ecco perché in sede di acquisto in asta giudiziaria è sempre bene rivolgersi a professionisti della materia, che sappiano analizzare con dovizia di particolari l’intero quadro giuridico afferente l’immobile prima di partecipare in asta.

Per questo motivo noi della Valore Aggiunto S.r.l. abbiamo messo a tua disposizione un servizio completo, fornito da avvocati e consulenti esperti del settore immobiliare, volto ad effettuare tutte le ricerche prima dell’asta e ad analizzare prima della medesima non solo la perizia, ma anche tutti i documenti necessari per vagliare la sicurezza giuridica del tuo acquisto, evitando spiacevoli sorprese. In aggiunta, qualora l’immobile dovesse avere delle trascrizioni cancellabili dopo l’emissione del decreto di trasferimento, attraverso la collaborazione con lo Studio Legale Scavo ti assisteremo anche in tutti gli step successivi.