10 Ott Acquisto immobili in asta giudiziaria: a chi spettano le spese condominiali straordinarie? – Valore Aggiunto Srl
Come abbiamo visto nel precedente articolo (qui), chi acquista degli immobili in asta giudiziaria è tenuto al pagamento delle spese condominiali relative all’anno in corso e all’anno antecedente. Cosa succede, però, per le spese straordinarie deliberate prima dell’anno antecedente, ma maturate durante il biennio di riferimento?
- Occhio alla data di approvazione della delibera!
Accade spesso, nei condomìni, che dal momento di deliberazione dei lavori straordinari (facciate, prospetti, solai, cappotto termico ecc) al momento dell’esecuzione degli stessi, passi diverso tempo. Del pari, spesso, la liquidazione delle quote dei singoli condomini non avviene in un’unica soluzione, ma a “stato avanzamento lavori”, ossia volta per volta che l’impresa appaltatrice esegue delle varie tranches dei lavori stessi.
Se a questo aggiungiamo le tempistiche necessarie per l’ammininistratore per riscuotere le quote dei vari condomini, ben può succedere che dette spese, deliberate in un anno, maturino e vengano richieste a distanza anche di due/tre anni.
Tuttavia, come accennato poc’anzi, l’acquirente di un immobile in sede d’asta giudiziaria è tenuta a rifondere le spese insolute solo dell’anno di acquisto dell’immobile (che si intende l’anno di emissione del decreto di trasferimento) e dell’anno antecedente all’emissione del decreto (che può anche coincidere con l’anno in cui si partecipi all’asta, intercorrendo, nella norma, 4 mesi tra la partecipazione, il pagamento del saldo prezzo e l’emissione del decreto. Che fare, dunque, se la delibera è stata approvata oltre i due anni, ma le spese sono maturate nel corso dei due anni?
Sul punto ci viene in aiuto quanto stabilito dalla Cassazione con ordinanza del 25.01.2018, n. 1847, per la quale “non può essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l’obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori.”
Del pari, giova rammentare che l’aggiudicatario di un bene acquistato all’asta diventa effettivo proprietario solo dopo la trascrizione del decreto di trasferimento, per cui è solo da quel momento che è tenuto al pagamento delle spese relative all’anno in corso e all’anno precedente la pubblicazione del decreto.
Dal tenore di questa pronuncia possiamo affermare che non potranno essere chieste in alcun caso all’aggiudicatario le spese straordinarie insolute prima dell’emissione del decreto di trasferimento, ma solo quelle che dovessero essere approvate dopo l’emissione del decreto e con l’obbligo di convocazione dell’aggiudicatario, divenuto condomino, all’assemblea.
Pertanto, in caso di acquisto di un bene in asta giudiziaria, qualora il condominio richieda all’acquirente le spese straordinarie insolute, anche se maturate nel biennio, ma la delibera sia stata approvata prima del decreto di trasferimento, lo stesso acquirente non sarà tenuto al pagamento.
Facciamo un esempio: delibera di spese straordinarie del 2018. Nel 2019 e nel 2020 risultano insolute le quote semestrali relative a detta delibera straordinaria (o portate a nuovo attraverso il conguaglio), chieste dall’amministratore all’aggiudicatario. Considerata una eventuale aggiudicazione a settembre 2020, si avrebbe tempo per saldare sino al Gennaio 2021. Ipotizzando il saldo al 15/01/2021, con emissione del decreto di trasferimento nel mese di febbraio 2021 (solitamente ca. 15 giorni tra saldo e D.d.t. e altri 15 giorni per la trascrizione, per un totale di 30 giorni – trascrizione il 15/02/2021), farebbe si che il periodo di riferimento sarebbe il biennio 2020 -2021, o al più, qualora si intendesse una interpretazione letterale (che potrebbe essere oggetto di ns. puntuale contestazione), l’arco temporale 15/02/2019 – 15/02/2021.
Pertanto, stante la pronuncia giurisprudenziale, poichè le spese straordinarie sono state deliberate nell’anno 2018, ossia antecedentemente il biennio 2020 – 2021 di spettanza dell’acquirente, non sarebbero da considerarsi a carico del medesimo le predette quote semestrali 2019, 2020 e anche, qualora presenti, quelle maturate nel 2021, in quanto afferenti una delibera non rientrante nel periodo di riferimento. Il condominio, per rivalersi di dette spese, deve insinuarsi nella procedura.
- Spettano solo le quote ordinarie!
Sul punto segnaliamo pure che la Cassazione, con diverse pronunce concordi (Cass. Sez. 6 – 2, 22 giugno 2017, n. 15547; Cass. Sez. 6 – 2, 22 marzo 2017, n. 7395; Cass. Sez. 2, 03/12/2010, n. 24654) ha stabilito che “Quanto alle spese di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, dovrà farsi riferimento al momento in cui è sorto il relativo obbligo e dunque, alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione di tale intervento, che ha valore costitutivo della relativa obbligazione“. E’ evidente che le pronunce menzionate convalidino la tesi summenzionata.
Pertanto, alla luce della giurisprudenza richiamata, possiamo affermare che siano di spettanza dell’aggiudicatario solo le quote ordinarie!!
Ovviamente, è importantissimo accertarsi di questo prima dell’asta!
Ecco perché, in collaborazione con lo Studio Legale Scavo, abbiamo strutturato un servizio completo, redatto su misura per chi desideri acquistare immobili in asta, volto ad appurare tutte le informazioni necessarie prima dell’asta e evitando tutte le spiacevoli soprese! Inoltre, qualora dovessero insorgere delle controversie con il condominio, compreso nel nostro pacchetto, non mancheremo di manifestare al condominio le ragioni summenzionate, che trovano riferimento in una interpretazione nomofilattica costante. Il tutto a costi certi e predeterminati.