CESSIONE DI CUBATURA: Scopri la guida completa
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CESSIONE DI CUBATURA: Scopri la guida completa

In tema di investimenti immobiliari, sicuramente una delle operazioni a più alto rendimento consiste nell’acquisizione di suoli edificabili finalizzata alla costruzione di edifici. In sede di vendite giudiziarie, poi, accade spesso di imbattersi nella vendita di suoli edificatori. Ma, prima di effettuare l’acquisto, è bene soffermarsi su alcuni aspetti fondamentali, relativi sia ai diritti edificatori propri di ciascun fondo, sia degli indici di fabbricabilità ad esso connessi.

  1. Una visione d’insieme

L’ordinamento italiano prevede che l’edificabilità di un fondo debba fronteggiarsi con la cosiddetta  “perequazione urbanistica”. Questa suddivide le varie porzioni di territorio in comparti edificatori.  Tali comparti edificatori formano un’aggregato di aree confinanti funzionale alla creazione di un complesso di carattere unitario ovvero della trasformazione dei fabbricati esistenti su tali aree, in base a speciali prescrizioni. Dal punto di vista tecnico il meccanismo della perequazione urbanisticaconsiste nellassegnazione all’insieme delle aree, pur con diverse destinazione pubbliche e private, costituenti un comparto, di un indice perequativo, inferiore all’indice fondiario attribuito alle singole aree destinate all’edificazione. La ratio della norma era quella di evitare possibili diseguaglianze tra i proprietari dei fondi e attribuire a ciascuno di essi una determinata potestà,

Ciò determina che, per esercitare in concreto il diritto a edificare si debba detenere la titolarità di una determinata porzione minima di suolo (il comparto, appunto), al di sotto della quale anche se il singolo suolo, di dimensione inferiore a detta dimensione, detenga  di per sè diritti edificabili, tali diritti non potranno essere azionati. Quindi, se un soggetto possiede un determinato suolo edificatorio, ma detto suolo non rientri nella misura edificatoria minima prevista per il comparto, egli non potrà edificare su quel suolo.

Ovviamente se il comparto è di un unico proprietario, tutto è più semplice e lineare. Tuttavia se l’insieme di suoli che compone il comparto è di più proprietari, ne consegue che i proprietari delle aree destinate all’edificazione privata dovranno comprare dai proprietari delle aree con destinazione pubblica i diritti edificatori, che rappresentano una quota dell’indice fondiario, al fine di esercitare concretamente il loro diritto ad edificare.

Da qui nasce giuridicamente l’esigenza del negozio di Cessione di Cubatura.

  1. Che cos’è allora la cessione di cubatura?

È possibile definire la cessione di cubatura come quel negozio in virtù del quale un soggetto proprietario di un fondo viene a cedere, totalmente o parzialmente, ad altro soggetto, di solito proprietario di un fondo attiguo o limitrofo, la facoltà di edificare legata al proprio fondo, affinché tale ultimo proprietario possa, in alternativa, o raggiungere la quota edificatoria minima di comparto individuata sopra, ovvero servirsi della volumetria ulteriore acquisita per ottenere dal Comune il permesso di costruire per una volumetria complessiva maggiorata rispetto a quella prevista per il fondo di sua proprietà.

A riguardo appare definitoria la  Cass. Sez. III, n. 21177 del 20 maggio 2009, secondo cui

“ l’istituto del c.d. “asservimento del terreno per scopi edificatori” (o  cessione di cubatura) – al quale, secondo pacifica interpretazione giurisprudenziale, può farsi ricorso pure in  mancanza di un riconoscimento espresso da parte di fonti normative – consiste in un accordo tra proprietari di aree contigue, aventi la stessa destinazione urbanistica, in forza del quale il proprietario di un’area “cede” una quota di cubatura edificabile sul suo fondo per permettere all’altro di disporre della minima estensione di terreno richiesta per l’edificazione, ovvero di realizzare una volumetria maggiore di quella consentita dalla superficie del fondo di sua proprietà. Gli effetti che ne derivano hanno carattere definitivo ed irrevocabile, integrano una qualità  oggettiva dei terreni e producono una minorazione permanente della loro utilizzazione da parte di chiunque ne sia il proprietario”

Ovviamente, per integrare lo scopo del contratto, la detta cessione deve interessare necessariamente fondi situati nella stessa zona individuata dallo strumento di pianificazione urbanistica, ciò in riferimento al rispetto degli standard urbanistici vigenti.

Si tenga presente infatti che tali indici, come originariamente disposto dalla L. 765/1967 e successive modificazioni, determinano, per singola zona tipizzata e/o maglia, i parametri inderogabili di densità edilizia, come rapporto plano volumetrico tra la superficie utilizzabile per la costruzione di un edificio e la volumetria occupabile dallo stesso,  così come i limiti di densità edilizia con riferimento a ulteriori parametri (verde pubblico, strade ecc).

Ciò determina che scopo effettivo della cessione o trasferimento di cubatura dovrà ritenersi raggiunto solo allorquando vi sia stato l’assenso del Comune.

Si badi bene, infatti, che l’effetto finale del trasferimento della volumetria edificabile da un fondo ad un altro è determinato, in pratica, da due atti distinti ma collegati. Se da un lato,  vi è la necessità di un accordo tra i privati proprietari, d’altro lato vi è la necessità di un atto ulteriore, di natura amministrativa, in virtù del quale il Comune, preso atto della cessione, autorizzi alla edificazione sul fondo di destinazione per una volumetria maggiorata rispetto a quella originariamente allo stesso spettante, in conformità ai parametri indicati dallo strumento di pianificazione Urbanistica.

  1. Quadro normativo ed efficacia giuridica

La “cessione di cubatura” è una creazione giuridica derivante dalla prassi. In realtà tale istituto non ha una vera e propria legge a regolamentarlo e a definirlo nei contorni, bensì un patchwork di norme, definizioni, circolari e pronunce giurisprudenziali, che rendono molto liquido il quadro normativo di riferimento.

Un primo riconoscimento normativo dell’istituto, dal punto di vista civilistico e non urbanistico, dal decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70 convertito dalla legge 12 luglio 2011, n. 106., in cui all’articolo 5, comma 3 si dispone  che:

Per garantire certezza nella circolazione dei diritti edificatori, all’articolo 2643 del codice civile, dopo il n. 2), è inserito il seguente: “2-bis) i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale“.

E’ bene specificare che l’art. 2643 non è inserito nel libro terzo del codice civile, afferente la proprietà e i diritti reali (come sarebbe da aspettarsi per una norma che regola l’esercizio di un diritto connesso alla proprietà del fondo), così come non è inserito neanche nel libro quarto, riferito alle obbligazioni (come sarebbe stato da aspettarsi per uno dei c.d. contratti tipici), ma è inserito nel titolo primo del libro sesto, ossia nella parte del codice civile dedicata alle trascrizioni.

Pertanto il legislatore non ha né voluto creare una nuova fattispecie di diritto reale c.d. “minore” (come ad esempio il diritto di superficie, cui molti tendono erroneamente ad assimilare detto istituto), né tantomeno un contratto tipico, ossia definito e predeterminato – quantomeno negli elementi essenziali – dalla legge. Ciò determina che il contratto di cessione di cubatura rimane un contratto atipico, ossia lasciato alla libera determinazione delle parti; è variabile nel contenuto, non avendo degli elementi essenziali predeterminati per legge; è maggiormente soggetto a contenzioso e innovazione giurisprudenziale, come logica conseguenza delle caratteristiche appena menzionate.

Modificando l’articolo 2643 del Codice civile e determinando la necessità della trascrizione per consentire l’efficacia erga omnes dell’atto, il legislatore si è limitato a individuare i contorni formali e pubblicistici dell’atto, imponendo una regola fondamentale agli acquirenti, quale la trascrizione, che diviene dirimente nelle controversie che dovessero insorgere dall’esecuzione del contratto.

Di certo, però, la parificazione formale e pubblicistica del contratto di cessione di cubatura alla categoria degli atti c.d. “forti” (compravendita immobiliare, sentenze, atto per causa di morte ecc) conferisce una piena dignità ed efficacia al negozio, che ha fatto impropriamente parlare molti di “tipizzazione del contratto”.

Tra l’altro, anche, dalla lettura del comma 2-bis) introdotto nell’articolo 2643 del Codice civile, si evince, chiaramente, che “i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, devono essere previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale”, con la conclusione, ad avviso di chi scrive, che se tali contratti non sono previsti da strumenti di pianificazione urbanistica o da norme statali o regionali non è possibile trasferire alcun diritto edificatorio e, quindi, non è possibile alcuna “cessione di cubatura”. Ricordiamo infatti, che la materia edilizia è soggetta a potestà legislativa e regolamentare delle regioni e degli enti territoriali.

In ogni caso tale innovazione giuridica non ha nulla a che vedere con l’urbanistica. Tale circostanza è dirimente, in quanto da più parti si è affermato della necessità di regolamentare soprattutto dal punto di vista urbanistico tale negozio.

  1. CONCLUSIONI

Riassumendo, dunque, il contratto di cubatura presenta le seguenti caratteristiche:

  • Atipicità: È un contratto atipico, ossia il cui contenuto è lasciato alla libera determinazione delle parti;
  • Norme locali: Può essere stipulato solo ove le normative statali o regionali o di pianificazione territoriale lo consentano: ad esempio se nella tua Regione non è consentito l’utilizzo di tale istituto, non potrai avvalertene per la tua iniziativa edilizia e sarai costretto a comprare direttamente il fondo attiguo;
  • Forma: Deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, ossia con il ministero necessario di un Notaio;
  • Pubblicità: Deve essere trascritto;
  • Efficacia irrevocabile: Gli effetti che derivano dalla cessione di cubatura hanno carattere definitivo ed irrevocabile, integrano una qualità oggettiva dei terreni e producono una minorazione permanente della loro utilizzazione da parte di chiunque ne sia il proprietario. Ad esempio: se effettui una cessione dei diritti di cubatura di un tuo fondo ad un terzo soggetto, tale contratto avrà efficacia permanente;
  • Necessità di atto amministrativo di autorizzazione per averne l’efficacia: l’effetto finale del trasferimento della volumetria edificabile da un fondo ad un altro è subordinato all’emissione di un secondo atto di natura amministrativa, in virtù del quale il Comune, preso atto della cessione, autorizzi alla edificazione sul fondo di destinazione per una volumetria maggiorata.

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