ACQUISTO IMMOBILI: l’importanza di trascrivere il preliminare | Valore Aggiunto S.r.l.
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ACQUISTO IMMOBILI: l’importanza di trascrivere il preliminare | Valore Aggiunto S.r.l.

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Durante la nostra esperienza nel campo immobiliare, spesso ci è stato chiesto se convenisse o meno trascrivere il contratto preliminare di acquisto per una nuova casa.

In via generale, diciamo subito che, da avvocati, consigliamo vivamente tutti i nostri clienti di trascrivere un preliminare, specie quando si acquista da costruttore, ovvero da un soggetto imprenditore.

E’ vero, trascrivere un preliminare rappresenta per l’acquirente un costo maggiore, ma può essere un’ancora di salvezza quando si acquista da un costruttore o da un privato che sia imprenditore. Ma veniamo con ordine e spieghiamo il perché di questo consiglio.

 

  1. Che cos’è il preliminare? Qual è La differenza tra preliminare e il definitivo nella compravendita di immobili?

Nella prassi immobiliare accade spesso che il definitivo venga preceduto da un preliminare. Ciò perché, da un lato,  la stipula del definitivo chiede formalismi tali (es. necessità del notaio) da risultare incompatibili con la necessità immediata delle parti di raggiungere un accordo che “blocchi” il cespite (se non ci fosse il preliminare, ad esempio, si dovrebbe andare subito dal notaio il giorno stesso in cui è stata accettata la proposta di acquisto); mentre dall’altro lato,  trattandosi di un acquisto che coinvolge cospicue disponibilità patrimoniali, le parti tendono a prendersi un lasso di tempo congruo per la stipula del contratto definitivo stesso, dovendo, ad esempio, reperire i fondi necessari. Addirittura, nella stragrande maggioranza dei casi, il preliminare è funzionale al reperimento dei fondi: pensiamo, ad esempio, al caso dell’ottenimento del mutuo, in cui la banca sovente chiede che vi sia un preliminare per avviare la pratica di delibera del finanziamento stesso.

Tuttavia bisogna essere molto attenti nel non confondere il preliminare con l’atto di compravendita vero e proprio (il c.d. “definitivo” o “il rogito”).

L’atto di compravendita di beni immobili è un atto, avente la forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata, che per assumere efficacia necessita di essere trascritto nei pubblici registri immobiliari. Esso ha “efficacia reale”, ossia trasferisce il diritto di proprietà sul bene oggetto di compravendita. Il diritto di proprietà si viene a costituire in capo all’acquirente solo a far data dal giorno della trascrizione, non della stipula (efficacia costitutiva della trascrizione). Una stipula, non succeduta da trascrizione, non ha alcuna efficacia nei confronti dei terzi.

Al contrario, il preliminare non ha efficacia reale, ma solo efficacia obbligatoria. Ciò vuol dire che il preliminare, anche se trascritto, non trasferisce la proprietà al momento della stipula, ma semplicemente obbliga le parti contraenti ad addivenire alla stipula del contratto definitivo entro una determinata data, ovvero all’avveramento di una determinata condizione (ad esempio, si pensi ai contratti preliminari subordinati all’ottenimento del mutuo da parte dell’acquirente).

 

  1. Che efficacia ha la trascrizione del preliminare?

Ai sensi dell’articolo 2645 bis del codice civile, anche il contratto preliminare PUO’ essere trascritto; mentre, il definitivo, come abbiamo visto,  per assumere efficacia DEVE essere trascritto.

Tuttavia,  la trascrizione ha un efficacia diversa a seconda che si tratti di preliminare e di definitivo.

Mentre con il contratto definitivo la trascrizione ha efficacia costitutiva, ossia genera il trasferimento di proprietà vero e proprio e costituisce il diritto di proprietà  in capo all’acquirente, nel contratto preliminare la trascrizione ha una mera efficacia prenotativa.

In tal caso, infatti, la trascrizione comporta il solo effetto che, qualora tra la stipula del preliminare e la stipula del definitivo altri dovessero effettuare altre trascrizioni sullo stesso bene successive alla trascrizione del preliminare stesso (es. pignoramento o compravendita in favore di terzi), il promissario acquirente che abbia trascritto il preliminare, una volta stipulato il definitivo, sia preferito a questi soggetti e veda retroagire l’efficacia del  proprio titolo di proprietà alla stipula del preliminare trascritto.

Facendo un esempio, se ho trascritto un preliminare in data 1 settembre 2020 e il definitivo in data 1 ottobre 2020, anche se nel frattempo in data 15 settembre 2020 è stato trascritta un’altra vendita (o un pignoramento), sarò comunque io il  proprietario del bene, in quanto il mio definitivo, anche se stipulato il 1 ottobre, è stato comunque stipulato in forza del preliminare trascritto il primo settembre, ossia prima dell’altra vendita. Al contrario, se non avessi trascritto il preliminare, sarebbe stato il terzo il vero proprietario dell’immobile, in quanto, per quanto concerne questa particolare tipologia di beni, vige il principio della “priorità delle trascrizioni”, per il quale   il diritto di proprietà spetta a chi ha trascritto  prima.

 

  1. L’importanza della trascrizione del preliminare, specie quando si acquista da un costruttore o da un imprenditore.
  • Come abbiamo visto dall’esempio, la trascrizione del preliminare ha una efficacia prenotativa molto importante, che trova riscontro specie quando si acquista direttamente dal costruttore o da un soggetto, privato venditore,  che sia anche imprenditore. Perché questa affermazione? Ve lo spieghiamo subito.Rischio debiti del venditore imprenditore. Chi esercita attività d’impresa è costantemente soggetto al rischio di contrarre debiti, siano essi con i fornitori o con il fisco. Al contempo, il soggetto titolare di questi debiti ne risponde, ex. Art. 2740 cod. civ., “con tutti i suoi beni, presenti e futuri”. Ciò significa che i creditori di un imprenditore ben possono rivalersi su i beni di questi e, tra i tanti beni aggredibili, sicuramente quelli che fanno più “gola” sono proprio quelli immobiliari. Se pensiamo ai costruttori, poi, ci accorgiamo che questi, nella stragrande maggioranza dei casi, effettuano le loro iniziative immobiliari servendosi di capitale preso in prestito dalle banche (quindi, quando si acquista da costruttore, è quasi sicuro che il bene sia gravato da debiti).
  • Rischio di perdita della caparra. Normalmente un preliminare è accompagnato dal versamento di una caparra, spesso cospicua (ca. 10-20% del prezzo pattuito, che per un immobile sono decine di migliaia di euro). Al contempo, tra la stipula del preliminare e quella del definitivo, spesso intercorrono svariati mesi. In questo arco temporale ben può accadere che il venditore, dapprima in ottime condizioni economiche, a causa di eventi avversi e imprevedibili (es. lockdown), inizi a palesare difficoltà. In tal caso, qualora non si sia trascritto il preliminare, i suoi creditori ben potrebbero pignorare l’immobile oggetto del preliminare stesso, e a quel punto la caparra sarebbe perduta e non si potrebbe agire ex art. 2932 cod. civ. (come vedremo in seguito).
  • Il caso particolare dell’acquisto da costruttore. Certo, nei casi dei costruttori c’è l’obbligo di polizza fideiussoria (di cui bisogna sempre verificare l’operatività), ma nel caso in cui questa non sia operativa, come recuperare i soldi da un soggetto già esecutato o fallito? Lo stesso ragionamento lo si applica anche nei casi di privati venditori che siano imprenditori (di qualsiasi settore): in tal caso, addirittura, non c’è neanche la polizza fideiussoria a tutela!
  • L’esclusione dalla revocatoria fallimentare. Quando un soggetto imprenditore fallisce (di qualsiasi settore), tutti gli atti di vendita compiuti nell’anno che ha preceduto la dichiarazione di fallimento sono soggetti ad azione revocatoria (art. 67 legge fallimentare). In caso di revocatoria fallimentare, il preliminare viene dichiarato nullo nei confronti del fallimento, il bene viene venduto all’asta e l’acquirente perde sostanzialmente tutti i suoi soldi o una gran parte (salvo polizze fideiussorie, se operative, in caso di acquisto dal costruttore). Se invece vi è un preliminare trascritto, tale atto non è soggetto a revocatoria e l’acquirente può stipulare il definitivo direttamente con il fallimento, senza perdere un centesimo.

 

Ovviamente, non è detto che anche acquistando da un semplice privato, lavoratore dipendente, questi rischi non si corrano: è solo e semplicemente statisticamente meno probabile. Anche se, è doveroso sottolineare,  in un periodo di grave crisi economica come quello odierno, anche al lavoratore dipendente può succedere di perdere il lavoro ed essere di colpo “sommerso” dai debiti.

Per tutti questi motivi, da avvocati esperti nel settore immobiliare, consigliamo vivamente tutti i nostri clienti sia di informarsi preventivamente sia sulla natura del soggetto imprenditore (costruttore, imprenditore, dipendente), sia delle sue condizioni economiche (se imprenditore: verificate i bilanci in camera di commercio!) sia di trascrivere sempre il vostro preliminare.

In ogni caso, consigliamo altrettanto vivamente di consultarsi sempre con un avvocato esperto del settore.

Per questi motivi, in collaborazione con la lo Studio Legale Scavo, abbiamo strutturato un servizio volto ad assistere al meglio gli acquirenti di beni immobili, il tutto con tariffe certe, contenute e predeterminate.

Contattaci per maggiori informazioni e per sottoporci il tuo caso!

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