Come acquistare un immobile attraverso l’ACQUISTO DEL CREDITO
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Come acquistare un immobile attraverso l’ACQUISTO DEL CREDITO

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Nel precedente articolo abbiamo parlato della convenienza nell’acquisto dei crediti sul cosiddetto “mercato secondario”. Acquistare il credito in sé per sé, tuttavia, non è l’obiettivo finale di un investitore immobiliare. Con questa lettura vedremo come è possibile acquistare un immobile attraverso la cessione del credito.

Se sono titolare di un credito, come posso divenire proprietario dell’immobile?

Contrariamente al pensiero di molti, l’ordinamento italiano, a differenza di alcuni ordinamenti stranieri (quello spagnolo su tutti), non attribuisce al creditore pignoratizio ipotecario la proprietà del bene (che rimane catastalmente intestato al debitore, sebbene dopo la trascrizione del pignoramento questi non possa rivenderlo o disporne di sua sponte – c.d. “compressione del diritto domenicale”); ma attribuisce questi la facoltà di far vendere coattivamente (c.d. “staggire”) il cespite posto a garanzia del credito. Tuttavia il codice civile e il codice di procedura civile consentono comunque al creditore, per mezzo di alcune disposizioni ad hoc, di riuscire comunque ad acquisire la proprietà del cespite “staggito”. Vediamo come.

1. DIRETTAMENTE: con il diritto di assegnazione (art. 589 c.p.c. e ss.): quando il valore della creditoria, se in primo grado ipotecario (o se si è l’unico creditore chirografario), sopravanza il valore peritale del CTU o il prezzo base dell’ultima asta bandita (o a bandirsi). Tale diritto deve essere esercitato, a pena di decadenza, prima che l’asta venga celebrata. Dato che, come avviene in molti casi, il valore del bene è inferiore all’ammontare della creditoria, questo è sicuramente il modo più veloce e immediato per ottenere il risultato prefissato;

 

2. INDIRETTAMENTE: con la partecipazione e aggiudicazione all’Asta. In tal caso è il creditore a partecipare in asta. La circostanza è consentita dall’ordinamento, per il quale “ognuno, tranne il debitore, è ammesso a partecipare alla gara”.In particolare, il procedimento di acquisto avviene così: il creditore partecipa alla gara e, vincendola, diventa aggiudicatario. Una volta versato il saldo del prezzo, rivestendo in questo caso  anche la qualifica di  titolare del credito, nel provvedimento di distribuzioneex art. 596 cpcsarà anche il primo ad essere liquidato. Infatti, egli (in qualità di acquirente) sebbene debba versare sul conto corrente della procedura, in realtà sarà il primo a dover essere pagato dalla procedura stessa. Trattasi di una modalità indiretta di acquisto, che necessita però di alcune precisazioni e precauzioni.

  • Spalle coperte. In primis, infatti, vi sarà un “doppio esborso”, quantomeno nella fase iniziale:  in tal caso bisogna sia effettuare il pagamento all’atto di cessione del credito nei confronti della banca cedente, sia il pagamento entro 120 giorni dall’aggiudicazione alla procedura. Tuttavia, questo doppio esborso è solo formale: poniamo ad esempio di acquistare un credito che vale 100 pagandolo 60 (pagamento di 60 in favore della banca); successivamente, partecipiamo in asta e ci aggiudichiamo l’immobile a 80 (paghiamo 80 alla procedura): avremo un esborso di 140, ma 75 rientreranno dalla procedura (80 – 5 di spese di procedura), per cui l’esborso effettivo (prezzo di acquisto effettivo dell’immobile) sarà di 65. Ovviamente bisogna stare attenti ed essere certi di disporre della forza economica per effettuare un doppio versamento, in quanto tra il momento in cui si versa alla procedura e il momento in cui rientrano le somme intercorre comunque qualche mese.La compensazione difficilmente viene ammessa dai Giudici dell’Esecuzione, quindi occhio a non commettere l’errore di molti neofitio “investitori fai da te”che, guidati da alcuni supposti “guru” dell’immobiliare, credono di poter acquisire l’immobile senza (o con pochi) fondi disponibili.
  • Solo primo grado ipotecario. In secundis, questo genere di operazioni va effettuato solo ed esclusivamente se si è creditori ipotecari di primo grado, meglio ancora se dotati di privilegio fondiario (l’art. 41 TUB consente di ottenere un anticipatoria del riparto di qualche mese per il 60-80% della somma di aggiudicazione). Inoltre, al fine di recuperare le spese di procedura e ridurre ulteriormente il prezzo di acquisto finale, è sempre meglio accertarsi di essere il creditore procedente: in tale maniera le somme saranno oggetto di rimborso ex art. 2770 cod.civ.. Inoltre, è sempre meglio accertarsi che non sussistano – oltre alle spese di procedura – anche ulteriori spese prededucibili ex art. 2770 cod.civ. (es. spese sostenute dalla procedura per evitare crolli dell’edificio o parte di esso).
  • Occhio agli altri creditori. Qualora vi siano creditori ipotecari di secondo grado e successivi, occorre stare attenti, in asta, a non superare l’ammontare della propria creditoria ipotecaria, calcolata secondo i dettami dell’art. 2855 cod. civ.
  • Vantaggio nei rialzi. Ovviamente, con la partecipazione all’asta in qualità di creditori, a parità di prezzo, si usufruisce sempre di un “vantaggio economico” sui rialzi dei concorrenti (questo perchè la maggior parte della somma sarà comunque di propria spettanza).
  • E se non me lo aggiudico? Qualora non ci si dovesse aggiudicare l’immobile in asta a causa di maggiori rialzi di terzi, comunque si realizzerebbe una plusvalenza, in quanto il terzo dovrebbe comunque saldare con riparto in favore del creditore procedente. Ma su questo e le peculiarità di questa operazione, lo vedremo in articoli successivi

3. DIRETTAMENTE, ma mediante ACCORDO STRAGIUDIZIALE con il debitore: tale circostanza è speculare al diritto di assegnazione, ma può avvenire sia in costanza di procedura (in tal caso bisognerà contemplare la stessa e gli organi preposti), ovvero senza che sia ancora stato trascritto il pignoramento, detenendo la sola ipoteca. Infatti il nostro codice prevede l’istituto della remissione del debito: attraverso tale istituto è possibile ottenere un accordo con il debitore, con il quale  a fronte del trasferimento da parte del debitore del cespite in nostra proprietà, lo stesso viene liberato dal debito (in tal caso il nostro prezzo di acquisto dell’immobile sarà pari al prezzo di acquisto del credito). Si attua, di fatto, una compensazione, anche se non nel senso giuridico del termine (secondo il codice non è possibile effettuare compensazione tra un asset liquido, quale il credito,  e un asset illiquido, quale un immobile).   Ovviamente un simile accordo  ha maggiori possibilità di successo se il credito abbia un valore nominale (non di acquisto!!) consistentemente superiore rispetto al valore del bene: infatti in tal caso il debitore, conscio o reso edotto che con un’eventuale vendita del bene a una cifra inferiore alla creditoria rimarrebbe comunque obbligato per il residuo, sarebbe meglio disposto ad effettuare una simile transazione al fine di “sacrificare il bene ma di uscirne pulito”.  Da qui ne discende che simili operazioni siano possibili solo se si sia l’unico creditore iscritto (ossia dotato di ipoteca, ovvero già insinuato nella procedura esecutiva se pendente): qualora vi siano più creditori, tale operazione perderebbe di appetibilità e ne risentirebbe nella fattibilità. Inoltre, occhio alla qualifica del debitore: se è soggetto imprenditore e risulti rientrare nei requisiti di fallibilità, tale operazione potrebbe essere oggetto di revocatoria.

 

Analizzata la natura dell’operazione, appare dunque evidente che una corretta due diligence, preventiva all’acquisizione del credito, effettuata da professionisti del settore, sia fondamentale per valutare l’effettiva convenienza sia all’acquisizione del credito (con relativa determinazione del  giusto prezzo), nonchè per determinare la strategia migliore – da valutarsi caso per caso – per ottenere la proprietà dell’immobile.

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