16 Apr Come affrontare le DIFFORMITA’ EDILIZIE per gli immobili in ASTA | Valore Aggiunto Srl

L’acquisto all’asta, come noto, risulta essere più conveniente rispetto alle normali compravendite  perché, molto frequentemente, il prezzo degli immobili è considerevolmente inferiore rispetto a quello di mercato. Tale circostanza ha negli ultimi tempi mosso sempre più utenti ad affacciarsi al mondo delle aste, anche se privi di qualsivoglia formazione specifica sul punto, bensì basandosi solo ed esclusivamente sul prezzo di vendita.

Tuttavia, questo è un approccio potenzialmente dannoso, in quanto spesso il prezzo basso o molto basso è determinato da alcune anomalie dell’immobile, quali possono essere abusivismi edilizi, trascrizioni pregiudizievoli, locazioni opponibili, sequestri. Tali anomalie, a loro volta, possono incidere sia sulla non rivendibilità dell’immobile, sia sull’ottenimento del mutuo: in tal caso, se chi acquista lo avrebbe dovuto fare stipulando un mutuo, la banca potrebbe non erogarlo, facendo perdere all’aggiudicatario la cauzione e determinando anche una condanna per il versamento della differenza tra il prezzo di aggiudicazione non saldato e il futuro prezzo di aggiudicazione (verosimilmente più basso).

Rammentiamo, infatti, che nelle aste sono esplicitamente escluse le garanzie per vizi ed evizione che normalmente sono presenti nelle compravendite tra privati. Inoltre, poiché all’atto dell’offerta si “dichiara di aver preso visione della perizia di stima e degli allegati, di accettare l’immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e che la presente offerta è inderogabile” non si può esercitare il diritto di recesso dall’acquisto in caso di vizi dell’immobile o di altri fattori od oneri che ne deprezzino il valore in maniera significativa.

Va chiarito, infatti, che gli immobili sottoposti a pignoramento possono essere posti in vendita anche nel caso in cui siano stati edificati commettendo abusi edilizi.

Vediamo ora nel dettaglio cosa succede quando in asta si acquista un immobile gravato da abusivismi e quando essi siano o meno sanabili.

1. Il quadro normativo

Alle vendite esecutive immobiliari non si applicano le norme contenute nel Testo unico in materia edilizia, in base alle quali sono vietati gli atti di trasferimento degli immobili realizzati senza permesso di costruire o senza permesso in sanatoria.

Infatti, in virtù del combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del d.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001 e 40, comma 6, della legge n. 47 del 28 febbraio 1985, nel caso in cui gli abusi possano essere sanati, come vedremo, l’aggiudicatario è rimesso nei termini per la presentazione della domanda di concessione in sanatoria.

Ovviamente le spese per la presentazione della domanda in sanatoria e le eventuali sanzioni o oblazioni, saranno a carico dell’aggiudicatario stesso. Considerato che in alcuni casi possono essere somme pari ad alcune migliaia di euro, è buona norma, dunque, considerarle come somma da ricomprendere nel prezzo di aggiudicazione quando si intende stimare il proprio budget: l’errore di molti sta proprio nel non considerare o sottostimare questo dato, andando ad acquistare l’immobile ad un prezzo di aggiudicazione eccessivo, che, unito ai costi di sanatoria, fa divenire spesso l’immobile più caro rispetto al costo di mercato, rendendo sostanzialmente inutile la partecipazione in asta.

Se l’abuso edilizio non risulta sanabile, l’immobile viene trasferito nello stato di fatto e di diritto in cui si trova. In questo caso l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi (ossia demolire le parti abusive) e il costo necessario per effettuare tale attività è a suo carico.

2. Come si individuano le difformità catastali?

Normalmente, sia le difformità catastali, sia la loro sanabilità, sia i relativi costi, sono individuati dal perito, su quesito esplicito del giudice. Tuttavia spesso le perizie possono essere molto vecchie: infatti da quando viene redatta una perizia a quando viene venduto l’immobile trascorrono in media 4 anni, ma in molti casi si superano i 10 anni.

E’ buona norma, dunque, consultarsi con un proprio consulente di fiducia, in quanto la normativa potrebbe essere mutata nel corso del tempo (ad esempio negli ultimi anni vi si sono succedute diverse riforme sul punto).

Quasi sempre, poi, accade che il perito indichi l’anomalia, ma non ne individui le conseguenze giuridiche, oppure non si posseggano le giuste competenze per valutare compiutamente quanto affermato in perizia.

Rammentiamo infatti che il ruolo del perito è di mero ausiliario del giudice, non di consulente di parte acquirente: egli deve solo limitarsi a individuare l’anomalia e a darne atto dell’esistenza e dell’eventuale sanabilità, conformemente ai quesiti del giudice.

Spetterà poi alla parte acquirente comprenderne la portata e valutare la convenienza o meno dell’acquisto. Ecco perché è fondamentale consultarsi con un proprio avvocato esperto della materia, prima ancora di depositare l’offerta. Infatti alcune anomalie, che possono sembrare gravi, in realtà sono facilmente emendabili dal punto di vista giuridico, mentre altre che sembrano più lievi possono rappresentare un ostacolo insormontabile: occorre avere un quadro completo prima dell’asta onde evitare di compiere pessimi affari. Una corretta consulenza può farti scovare affari nascosti, oppure può allontanarti da insidiose trappole.

3. Quali abusivismi sono sanabili?

L’aggiudicatario deve presentare la richiesta di sanatoria nei seguenti casi:

• per gli immobili costruiti senza licenza edilizia, qualora l’opera da sanare sia conforme agli strumenti urbanistici in vigore sia al tempo di commissione dell’abuso che al momento della presentazione della domanda;
• per gli immobili costruiti in difformità della stessa, qualora vi sia conformità agli strumenti urbanistici;
• qualora le ragioni del credito siano precedenti all’entrata in vigore della ultima legge sul condono edilizio (2003, ma occorre verificare che la regione l’abbia recepito);
• qualora sia esplicitamente previsto, per le difformità di lieve entità, presentare permesso in sanatoria;
• qualora la demolizione della parte abusiva possa compromettere in maniera stabile e definitiva la staticità e/o l’agibilità della parte regolarmente assentita;
• In presenza di richieste di condono illo tempore inoltrate in conformità alle disposizioni vigenti, ma per le quali l’amministrazione non si sia mai espressa (pur essendo stata versata l’oblazione, in tal caso occorre far dichiarare il silenzio assenso) o per le quali non sia mai stata versata l’oblazione (in tal caso si deve versare l’oblazione, con interessi e sanzioni, e la domanda retroagisce alla data di presentazione, sempre che lo strumento urbanistico vigente lo consenta);
• in presenza di autorizzazione annullata, decaduta, diventata inefficace, ovvero per la quale sia pendente un procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa in presenza di aree sottoposte a vincolo. In tal caso la concessione può essere rilasciata solo con il parere favorevole da parte delle Amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.

4. Quando presentare la domanda in sanatoria?

L’aggiudicatario entro 120 giorni dalla emissione del decreto di trasferimento deve depositare la domanda di concessione in sanatoria, in base alle norme dettate dall’art. 40, comma 6, della legge n. 47/1985.

Qui si annida un possibile problema: la domanda può essere presentata solo dopo l’emissione del decreto di trasferimento, ossia dopo aver saldato il prezzo. Infatti può presentare la domanda edilizia in sanatoria (SCIA o CILA in sanatoria o Permesso di costruire, a seconda dell’entità) solo il soggetto proprietario. Orbene, si diviene proprietari solo con l’emissione del decreto di trasferimento, mentre in pendenza dei termini di versamento del saldo prezzo si è in una posizione giuridica paragonabile a quella di chi ha stipulato un preliminare d’acquisto.

Come già detto, trattandosi di immobili, molti acquirenti acquistano con mutuo; il problema sorge nel momento in cui le banche tendono a non concedere il mutuo su immobili gravati da difformità edilizie: chi acquista in siffatta maniera deve stare molto attento, perché il rischio di non saldare è concreto. Anche in tal caso diviene fondamentale consultarsi con il proprio avvocato di fiducia, al fine di apprendere prima dell’asta se vi siano difformità e se siano sanabili e successivamente recarsi, sempre prima dell’asta, in banca per capire o meno se la stessa intenda concedere il finanziamento e a quali condizioni.

Affidandoti alla Valore Aggiunto S.r.l. avrai a disposizione un team di avvocati ed esperti del settore immobiliare. Effettueremo per te, prima dell’asta, tutte le verifiche relative alla conformità catastale dell’immobile e alla sanabilità; ti indicheremo i costi per la sanatoria; ti forniremo un prospetto approfondito relativo all’immobile e una completa analisi di mercato; attraverso le nostre convenzioni con istituti di credito specializzati nelle aste, analizzeremo prima dell’asta la finanziabilità dell’operazione con mutuo bancario; ti assisteremo sino all’immissione nel possesso dell’immobile, fornendoti un servizio a 360 gradi volto a rendere sicuro e conveniente il tuo acquisto in asta!