06 Apr Acquisto di un immobile in PROPRIETA’ SUPERFICIARIA: come riscattare la piena proprietà? Guida completa | Valore Aggiunto Srl

Molto spesso, all’atto di acquistare un immobile, sia in asta giudiziaria che in regime di libero mercato, capita di imbattersi nella dicitura “Immobile venduto in regime  di proprietà superficiaria”. Infatti, spesso accade che il Comune, proprietario del suolo, nel tentativo di calmierare i prezzi degli immobili in costante ascesa sul territorio, metta a disposizione di particolari associazioni rappresentative di categorie di lavoratori (le cooperative edilizie) o a singoli costruttori (con l’obbligo di destinazione di parte degli immobili a determinate categorie e vendite a prezzi predefiniti) dei suoli al fine di consentire l’edificazione di immobili residenziali. I suoli, però, restano in proprietà del Comune stesso, mentre i singoli appartamenti vengono venduti in proprietà superficiaria agli acquirenti. Ogni singola edificazione segue delle regole proprie.

La regolamentazione dei rapporti tra il Comune stesso e il costruttore o cooperativa che sia, sono riportate in un atto notarile, che prende il nome di “Convenzione”. In tale atto, vengono sottoscritti tutti i diritti ed i doveri delle parti, compresi tutti i vincoli che i successivi proprietari degli immobili dovranno rispettare negli anni (spesso si parla di divieto di locazione o di prezzo massimo di rivendita). A volte, tale convenzione assume il nominativo PEEP, ossia “Piano per l’Edilizia Economica e Popolare”.

Il tutto è reso possibile dall’esistenza di un particolare istituto giuridico, chiamato diritto di superficie.

1. Che cos’è e come funziona il diritto di superficie?

Secondo il nostro ordinamento il diritto di superficie è un diritto reale di godimento disciplinato dall’art. 952 e seguenti del codice civile. Esso consiste nel diritto, per un terzo soggetto,  di costruire sul fondo di proprietà altrui e di acquistare la proprietà  della costruzione venutasi ad edificare. Con il diritto di superficie, il titolare dello stesso (superficiario) ha la facoltà di edificare e mantenere una costruzione sopra (o anche sotto) un terreno altrui, acquistando la proprietà dell’edificio ma senza divenire proprietario del suolo. Il terreno edificato, che resta di proprietà di altro soggetto, può essere pubblico o privato.

E’ pertanto un diritto reale c.d. “minore” o “parziario”, in quanto, essendo un diritto sulla cosa altrui, a differenza del diritto di proprietà piena (art. 832 s.s. codice civile), ha un contenuto più limitato.

Solo in caso di estinzione del diritto di superficie la proprietà riacquista la sua pienezza. Del pari, nel momento in cui si dovesse verificare il cosiddetto “riscatto” o “affrancazione”, sarebbe il diritto di superficie ad espandersi assurgendo al rango di piena proprietà.

2. La durata del diritto di superficie

La proprietà superficiaria, derivando da un diritto reale di godimento su cosa altrui, è generalmente “a tempo”, mentre la piena proprietà è per sua caratteristica perpetua.

Generalmente, le convenzioni tra il Comune e i soggetti costruttori prevedono che il diritto di superficie sia concesso per 99 anni dal momento della concessione o dall’edificazione. Occorre pertanto sempre prendere visione della convenzione stessa, in quanto la durata residua, come vedremo in seguito, spesso influisce sulla somma da versare al Comune per il riscatto della piena proprietà.

Cosa succede se non si riscatta la proprietà entro la data di scadenza? La scadenza del termine, è bene ricordarlo, fa estinguere il diritto di superficie e la costruzione realizzata viene acquistata a titolo originario dal proprietario del fondo (es. il Comune), secondo il principio dell’accessione (ex art. 934 c.c.) che era stato derogato dalla sussistenza dell’altrui diritto di superficie (art. 953 c.c.).

3. I Vincoli connessi all’acquisto di un immobile in proprietà superficiaria

Poiché l’immobile edificato trae origine dalla stipula della Convenzione tra il proprietario del fondo e il costruttore, andranno rispettate alcune regole ben precise, sia al momento dell’acquisto sia della futura ed eventuale rivendita. Tali regole sono individuate nella Convenzione stessa, di cui è buona norma prenderne sempre visione e farla visionare ad un esperto prima dell’acquisto. Ovviamente, a seconda del tipo di acquisto che si vuole effettuare, occorre una diversa attenzione nella lettura della convenzione. Semplificando, se si acquista come prima casa, sicuramente è importante leggersi la convenzione, ma quasi altrettanto sicuramente non ci si imbatterà in alcunchè di ostativo o sfavorevole; al contrario, se l’acquisto viene effettuato con finalità speculative o di rivendita, potrebbero esservi non pochi punti da approfondire, preferibilmente con l’ausilio di un legale esperto.

Tornando a noi, solitamente si hanno 3 tipologie di vincoli:

• L’acquisto come “prima casa”: quasi sempre presente, fa si che l’acquirente di un immobile in diritto di superficie, non debba essere già proprietario di altri immobili di civile abitazione sul territorio comunale. L’apposizione di tale vincolo, poi, spesso esclude la possibilità di rivendita nei 5 anni successivi all’acquisto, così come esclude la possibilità di acquisto come società e/o la possibilità di concedere l’immobile in locazione.
• Tetto massimo di reddito: il nucleo familiare dell’acquirente non deve avere un reddito annuale superiore ad una certa cifra, che solitamente è fissata ad Euro 54.000,00 totali, ma può, in alcuni casi, essere anche inferiore. Attenzione: spesso questo vincolo si trasforma nel vincolo di appartenenza a determinate categorie professionali. Il caso più frequente è relativo agli immobili in edilizia agevolata destinata agli appartenenti alle Forze dell’Ordine.
• Prezzo imposto: il Comune può imporre al venditore, in caso di rivendita dell’immobile, un prezzo ben preciso. Tale dato diviene fondamentale per chi intenda effettuare un acquisto speculativo.

4. Riscatto e Affrancazione di immobile in proprietà superficiaria

Come è ragionevole intuire, a causa della durata “a tempo” e della presenza di vincoli, la proprietà superficiaria ha per il titolare un valore inferiore rispetto alla proprietà immobiliare piena. Tuttavia, le convenzioni stipulate tra costruttore ed Ente concedente prevedono sempre la possibilità di riscattare la piena proprietà e/o affrancare l’immobile dai vincoli.

Ovviamente, effettuando il riscatto si diviene pieni proprietari (senza vincoli e senza scadenza), mentre con l’affrancazione – che generalmente costa meno – si rimuovono solo i vincoli ma rimane la scadenza, per cui prima o poi (a seconda del tempo residuo), andrà effettuato il riscatto vero e proprio.

L’importo da corrispondere per effettuare il riscatto o la convenzione è generalmente predeterminato dalla convenzione, la quale però spesso rimanda a delle successive delibere comunali: pertanto andrà valutato caso per caso. La raccomandazione è di verificarlo sempre prima dell’acquisto, anzi addirittura prima dell’avvio della trattativa: infatti il valore di mercato di un immobile in proprietà superficiaria dovrà sempre essere calcolato sottraendo al valore commerciale del bene (come se fosse in piena proprietà) la quota necessaria per il riscatto.

In generale, però, possiamo dire che l’importo è proporzionato alla grandezza dell’immobile, alla presenza di pertinenze, al numero di anni residui e al fatto se sia in mera edilizia agevolata o rientri nei Piani PEEP. Pertanto se un immobile è grande, ha pertinenze e un elevato numero di anni residui, probabilmente avrà un valore di riscatto più elevato.

Volendo fornire un esempio e dare un’idea numerica, il valore di riscatto è spesso pari al 10-20% del valore al mq  rilevato dall’Osservatorio delle quotazioni immobiliari tenuto dall’Agenzia delle Entrate per la zona di riferimento, (es: Zona di riferimento €. 1500/mq in regime di libero mercato, prezzo di riscatto €. 150/mq). Il tutto, spesso viene assoggettato a un demoltiplicatore in funzione degli anni residui.

5. E’ possibile ottenere mutuo per l’acquisto di immobili in proprietà superficiaria?

Veniamo, dunque, alla parte più delicata.

Alcuni istituti bancari, non concedono mutui su immobili in diritto di superficie, sia perché vi possono essere dei vincoli ostativi per l’escussione dell’ipoteca in caso di mancato pagamento, sia perché – essendo la proprietà a tempo – con il trascorrere del tempo diminuisce il valore della proprietà superficiaria stessa. Del pari, quando il mutuo viene concesso, viene concesso solitamente per il max. 50-60% del valore di acquisto (non per il max. 80% come sovente). Alcuni istituti, poi, subordinano la concessione del mutuo alla richiesta di riscatto entro una certa data, erogando il mutuo in due tranche: una all’atto dell’acquisto della proprietà superficiaria e una all’atto del riscatto.

NOTA BENE: in caso di acquisto in ASTA di un  immobile in proprietà superficiaria, è fortemente consigliato contattare preventivamente uno o più istituti di credito per verificare la finanziabilità dell’acquisto. In caso contrario, si rischia di non poter saldare, di perdere la cauzione e di essere condannati al pagamento dell’eventuale differenza di prezzo.

Pertanto, affidandoti agli esperti del Team della Valore Aggiunto S.r.l., verrai seguito passo dopo passo nel tuo acquisto e verificheremo per te, prima dell’asta o del preliminare, tutte le eventuali criticità afferenti l’acquisto dell’immobile in siffatto regime. In aggiunta, per quanto riguarda le aste, avendo convenzioni con Banche specializzate, effettueremo prima della partecipazione una ricognizione con i principali istituti di credito convenzionati al fine di valutare la finanziabilità dell’operazione e rendere sicuro il tuo acquisto. Infine, ti seguiremo nell’iter di affrancazione o di riscatto, rappresentando il tuo valore aggiunto per la tua operazione immobiliare!